ナマケモノな管理職（damekan.com 運営者）
- 管理職歴7年以上の会社員
- 退去時に敷金10万円を全額取られそうになった実体験あり
- 内容証明郵便で交渉し約6万円を取り返した
- 原状回復ガイドライン・民法改正を自分で調べて実践した
- 「言いなりにならない」をモットーに正直に書いている
「退去の際、敷金2カ月分の10万円は原状回復のためなしになります」。15年前の引っ越し時に不動産会社からそう言われた。4年間住んで特に汚したわけでもないのに敷金が全額返ってこない。納得がいかず調べた結果、内容証明郵便で交渉し10万円のうち約6万円を取り返すことができた。
🏠 最初に言われた請求内容
退去時に請求された内容は以下の2点でした。
・畳の入れ替え
・鍵の交換
この2点で敷金10万円が全額消えると言われた。
📚 納得がいかなくて調べてみた
特に汚したわけでも壊したわけでもない。なんかおかしいと思っていろいろ調べた結果、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の存在を知った。
- 通常の使用による損耗や経年劣化は借主負担としない（賃料に含まれる）
- 故意・過失・注意義務違反による汚れや傷・破損は借主負担
- 通常の使用を超える使用の損耗は借主負担
つまり普通に生活していてできた汚れや傷は借主が負担しなくていい！
🌿 畳・鍵それぞれの判断
畳貸主負担が原則：畳の日焼けや色あせは「経年劣化・通常損耗」とみなされ原則として貸主（大家さん）の負担。4年間普通に生活していただけで特に汚していない畳の入れ替えは本来大家さん負担のはず。
鍵次の入居者のための交換は貸主負担：鍵を紛失・破損した場合は借主負担だが、次の入居者のための防犯上の鍵交換は本来貸主負担。借主の過失がない限り貸主が負担すべきとされている。
📮 内容証明郵便で交渉した
交渉は苦手なので口頭ではなく文章で交渉することにした。内容証明郵便に以下の内容を記載して送付した。
- 国土交通省の原状回復ガイドラインの内容
- 部屋を汚していないこと
- 関連する判例
- 敷金の返還を求める旨
内容証明郵便は「いつ・誰が・どんな内容の手紙を送ったか」を郵便局が証明してくれる郵便。法的効力はないが「本気で交渉する意思がある」ということが相手に伝わる。
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🎉 交渉の結果
- 鍵の交換代：約3万円（借主負担として認めた）
- 残りの約6万円：返金！
言いなりになっていたら10万円が全額消えていたところだった。
📊 貸主負担・借主負担の具体例
| 項目 | 負担 |
|---|---|
| 畳の日焼け・色あせ | 貸主負担 |
| 家具によるカーペットのへこみ | 貸主負担 |
| 日照による壁紙の変色 | 貸主負担 |
| 次の入居者のための鍵交換 | 貸主負担 |
| タバコによる壁の黄ばみ | 借主負担 |
| 故意・不注意による傷や破損 | 借主負担 |
| 鍵の紛失・破損 | 借主負担 |
| 結露を放置したカビ | 借主負担 |
⚖️ 2020年の民法改正でより明確に
2020年4月の民法改正により、借主は入居後に生じた損傷のうち通常の使用や経年変化を除くものについてのみ、原状回復義務を負うことが明文化された。以前より借主の権利がより明確になっている。
🛡️ 退去時に損しないための5つのポイント
1入居時に部屋の状態を写真で記録する：入居時の傷や汚れを写真に残しておくと退去時の証拠になる。
2原状回復ガイドラインを事前に確認する：国土交通省のウェブサイトで無料で確認できる。
3退去立会いで安易にサインしない：修繕費用の確認サインを求められても内容をよく確認してから署名しよう。
4納得できない場合は内容証明で交渉する：口頭での交渉が苦手な方は内容証明郵便での交渉が有効。
5それでも解決しない場合は少額訴訟：60万円以下の金銭トラブルは弁護士なしでも本人が申し立てできる。
🏁 まとめ
退去時の敷金トラブルは知識があるかないかで結果が大きく変わる。普通に生活していてできた汚れや傷は借主が負担する必要はない。「言われた通りに払うしかない」と思わずまずガイドラインを確認してみてください。
交渉が苦手でも内容証明郵便で文章で交渉することで約6万円を取り返すことができた。あまり言いなりにならず、調べることで損をしないようにしましょう。
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